서울 지하철 5호선 가장 오른쪽에 위치한 하남검단산역 4번 출구로 나와 조금 걷다 보면 사거리가 나온다. 하남소방서 앞 교차로다. 하남소방서 방향 왼쪽으로 들어가서 조금 더 안쪽으로 들어가면 종전과 다른 분위기가 연출된다. 하남검단산역 주변은 여러 아파트 단지와 공공시설, 학교 등이 산재한 주거지역이었지만 이곳은 역과 불과 도보 7~8분 거리인데 다소 한적한 마을 풍경이다. ‘더우개로’와 ‘천현로’를 잇는 회전교차로를 따라 걸으니 왼쪽에 거대한 흰색 펜스가 눈에 들어온다. 2029년 6월 준공 예정인 교산푸르지오더퍼스트(하남 교산지구 A2블록) 공사 현장이다. 많은 사람이 기다렸던 3기 신도시 하남 교산지구는 이곳부터 시작해 남서쪽으로 길게 이어진다.

A2블록은 몇 가지 특징이 있다. 우선 입지다.

하남 교산지구는 지구 북동쪽에 위치한 하남시 천현동에서 남서쪽 상사창동까지 초승달 모양으로 형성됐다. 동북단에서 서남단까지 직선 거리만 약 6㎞에 이른다. 교산지구 내 여러 블록 중 하남 구도심과 지리적으로 가장 가까운 곳이 A2블록이다.

통상적으로 신도시가 조성되면 주변 인프라가 구축되는 데 많은 시간을 필요로 한다. 입주 후 짧게는 4~5년, 길게는 10년 이상 걸리는 경우도 있다. A2블록만 떼어놓고 살펴보면 이미 기존 인프라 시설이 어느 정도 갖춰진 상황이다. 하남검단산역까지 도보 10분 거리로 지금 당장 입주해도 지하철 이용에 무리가 없다. 도보 5분 거리에는 하남시청, 단지 맞은편에는 하남천현초가 있다. 반경 1㎞ 내에 스타필드 하남과 신세계백화점이 입점했으며 반경 2~3㎞ 내에 코스트코가 자리 잡고 있다. 도로 교통도 좋다. 차로 2~3분 거리에 중부고속도로 하남 톨게이트가 있어 고속도로 이용이 편리하다.

즉, 교산신도시 내 다른 구역과 달리 A2블록만큼은 다른 신도시처럼 인프라 시설이 갖춰질 때까지 기다릴 필요가 없다는 얘기다. 하남 구도심에 위치한 다른 신축 아파트는 물론 하남시를 대표하는 주거지역인 미사지구와 비교해도 주거환경이 나쁘지 않다. 이 같은 이유로 A2블록은 교산지구 조성이 마무리됐을 때 지구 내에서 가장 높은 평가를 받을 것으로 기대되는 단지 중 하나다.

3기 신도시 하남 교산지구 첫 아파트인 A2블록 본청약이 임박해 실수요자들의 많은 관심을 모은다. 4월 29일 사전청약 당첨자 대상으로 본청약을 시작해 5월 7일 일반인 대상 특별공급이 예정됐다. 한국토지주택공사(LH)는 사전청약 당첨자를 대상으로 본청약 안내문을 발송하고 4월 25일 예정된 견본주택 개관 마무리 작업에 한창이다. 분양 가격이 당초 예상보다 올랐다고 하지만 주변 시세와 비교하면 여전히 저렴하고 워낙 입지가 좋아 실수요자 관심이 뜨겁다.

하남 교산지구 청약 스타트

사전청약 포기 얼마나 될지 관심

하남 교산지구는 천현동, 교산동, 춘궁동, 상·하사창동 일원 649만㎡ 부지에 3만2000가구 규모로 조성된다. 2029년 A2블록 입주를 시작으로 약 8만명이 순차적으로 입주할 전망이다. A2블록에는 LH와 민간사업자인 대우 컨소시엄이 공동으로 짓는 민간 참여 공공주택이 들어서며 총 1115가구 공급 예정이다. 대우건설이 61% 지분을 가진 대우 컨소시엄이 시공부터 분양까지 모두 담당한다. 단지 이름은 ‘교산푸르지오더퍼스트’로 정해졌다. 지하 2층~지상 29층 총 10개동으로 전용 51㎡ 343가구, 55㎡ 26가구, 58㎡ 23가구, 59㎡ 723가구 등이 공급된다. 전용 84㎡ 공급이 없다는 점은 아쉽지만 요즘 인기 좋은 전용 59㎡가 대거 들어선다는 점은 희소식이다.

이곳은 사전청약 당첨자 물량으로 866가구가 배정됐다. 이에 따라 일반공급은 63가구, 특별공급은 186가구다. 사전청약 당첨자가 본청약을 포기하면 특별공급과 일반공급 대상자 물량으로 전환되는 만큼 공급 규모는 달라질 수 있다. 사전청약자 접수 기간은 4월 29~30일, 특별공급은 5월 7일, 일반공급은 5월 8~9일이다. 3기 신도시 중 최고 입지로 꼽히는 만큼 이번 교산신도시에는 청약 포기자가 아주 많지는 않을 것이란 전망이 지배적이다.

다만 4년 전 사전청약 당시 안내했던 가격 대비 분양가가 다소 올랐다는 점은 변수다. 전용면적에 따른 평균 분양가는 51㎡ 4억9400만원, 55㎡ 5억3100만원, 58㎡ 5억5900만원, 59㎡ 5억6800만원이다. 2021년 사전청약 당시 분양가는 51㎡ 4억2094만원, 55㎡ 4억5329만원, 58㎡ 4억7780만원, 59㎡ 4억8695만원이었다. 주택 유형에 따라 약 7000만~8000만원 올랐다. 전용 59㎡ 기준으로 약 17% 인상됐다.

지난해 본청약이 이뤄진 3기 신도시 인천계양 A2블록은 사전청약 때보다 분양가가 18% 인상되며 사전청약 당첨자 절반가량이 청약을 포기했다. 올해 3월 본청약을 접수한 고양 창릉지구 3개 블록은 15~17%가량 올라 당첨자 27%가 본청약을 포기했다.

하남 교산지구의 경우 실수요자들이 3기 신도시 지역 중 가장 선호하는 곳으로 꼽힌다. 게다가 A2블록은 교산지구 내에서도 손꼽히는 입지를 자랑한다. 주변 시세와 비교해도 현재 책정된 A2블록 분양가는 충분히 경쟁력 있다는 평가다. 5호선 하남검단산역 초역세권에 위치한 하남시 창우동 부영아파트는 1994년 준공한 구축 아파트다. 올해 3월 전용 59㎡가 6억4500만원에 거래됐다. 부영아파트 입지가 더 낫긴 하지만 준공 30년 지난 아파트와 비교해 20% 이상 저렴하다는 점은 분명 매력적이다.

인근 신축 단지와 비교해도 A2 분양가 가격 경쟁력은 돋보인다. A2블록 주변에는 신축 아파트 단지를 찾아보기 쉽지 않다. 직선 거리로 약 1㎞ 거리에 위치한 ‘하남호반써밋에듀파크’는 하남시청역 역세권 단지로 2021년 준공했다. 총 999가구 규모로 올해 3월 전용 59㎡가 8억7000만원에 거래됐다. 입지는 아직 호반써밋에듀파크가 A2블록보다 낫지만 준공 연도, 단지 규모와 분양가 등을 종합적으로 고려하면 A2블록 분양 가격은 실수요자 입장에서 나쁘지 않아 보인다.

하반기에도 3기 신도시 분양 계속

부천 대장, 남양주 왕숙도 관심 지역

올해 3기 신도시 입주 모집 공고 예정 물량은 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장, 남양주 왕숙 등 4개 지구 내 총 14개 단지다.

지난 2월 올해 첫 3기 신도시 본청약을 진행했던 고양 창릉지구에는 총 4만1337명이 접수했다. 신혼희망타운으로 모집한 고양창릉 A4블록 전용 55㎡는 292가구 모집에 5768건이 접수돼 19.75 대 1의 높은 경쟁률을 보였다.

당초 이 단지는 2022년 사전청약 당시 추정 분양가보다 높은 가격으로 실제 어느 정도 청약자가 몰릴지 관심을 끌었다. 건설 원가 상승 등으로 이들 단지 분양가는 3년 전 추정가 대비 15% 안팎 올랐다. 사전청약 당첨자 중 373명(26.6%)이 청약을 포기했지만 주변 시세 대비 여전히 저렴하다는 장점에 많은 수요자가 몰렸다.

부동산 시장에서는 3기 신도시 분양가가 당초 예상보다 오르긴 했지만 주변 입주 5년 이하 신축 아파트와 비교하면 여전히 시세차익을 기대할 수 있을 것으로 분석한다.

교산 A2블록 외에도 올해 남은 3기 신도시 분양 예정 물량은 부천 대장 A5·A6·A7·A8블록(사전청약 물량 포함 총 1964가구)과 남양주 왕숙 A1·A2·B1·B2·A24·B17블록(총 3069가구)이다. 이 중 LH는 4월 30일 부천 대장 4개 블록에 대한 입주자 모집 공고에 나설 계획이다.

부천 대장지구에서 관심을 모으는 곳은 DL이앤씨가 공급하는 부천 대장지구 A-5, 6블록이다. 단지 이름은 ‘e편한세상대장퍼스티움’으로 정해졌다. 지하 2층~지상 15층, 27개동, 전용 46·55㎡, 총 1640가구(A-5블록 952가구, A-6블록 688가구) 규모 대단지다. 이 중 A-5블록 638가구, A-6블록 461가구 등 총 1099가구가 신혼희망타운 공공분양으로 공급된다. 공공분양인 A7·A8블록 865가구는 LH가 공급한다. 남양주 왕숙지구는 올해 하반기 B1(560가구), B2(587가구)를 시작으로 분양에 들어간다. 업계 한 관계자는 “3기 신도시 내에서도 블록마다 입지가 천차만별인 만큼 단지별로 경쟁률이 크게 차이 나는 ‘청약 양극화 현상’이 나타날 수 있다”고 말했다.

[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2306호 (2025.04.23~2025.04.29일자) 기사입니다]

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