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생활형숙박시설(레지던스, 이하 생숙)이 2027년 말까지 이행강제금 유예를 받으려면 이달 말까지 숙박업 신고 예비 신청이나 용도 변경 신청을 해야 한다.

생숙은 집으로 분류되지 않아 부동산 과세에서 제외되는 등의 이점에 분양 물량이 한때 급증했지만, 정부 규제로 이젠 애물단지 신세로 전락했다.

23일 국토교통부 자료에 따르면, 지난 6월 기준 전국의 생숙은 18만5000실로 집계됐다. 준공이 완료된 14만1000실 가운데 숙박업 신고와 용도변경을 한 생숙은 각각 8만 실과 1만8000실이다. 아직 해당 절차를 끝내지 않은 곳은 4만3000실에 이른다.

유예 신청을 하지 못한 경우 2027년 말부터 건축물 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금을 매년 부담해야 한다.

생숙은 주방시설 등 취사가 가능한 호텔형 숙박시설로 부동산 규제 등에서 비교적 자유로워 집값 활황기이던 2~3년 전 규제를 피한 대체제로 인기를 끌었다. 청약통장 없이 분양을 받을 수 있는 데다가 당첨 즉시 분양권 전매가 가능하고, 집이 아니어서 종합부동산세 과세 대상에서도 빠진다. 다주택자의 경우엔 양도소득세 중과 대상에서도 제외된다.

당시 시행사·분양업자들은 생숙을 ‘무풍지대’로 홍보했다.

그러다 주거수요 증가와 임대수익 기대 등으로 실제 주거용으로 활용되는 사례가 늘어나면서, 규제 사각지대와 시장 혼란이 본격화됐다.

이에 정부는 2021년부터 주거용 불법 전용을 금지하고, 기존 생숙은 숙박업 신고나 오피스텔 용도 변경을 권고했다. 그러나 준공된 생활형숙박시설은 주차장 확보, 복도 폭 확장 등 요건으로 사실상 용도 변경이 어려워 이달 말까지 신청하지 않으면 2027년 말부터 매년 건축물 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과될 예정이다.

이런 조치는 준공 후 사용 중인 생숙까지 소급 적용한다. 다만 당장 용도 변경이 어려울 것을 감안해 2년간 퇴로를 열어뒀고 다음 달 14일이면 그 유예기간이 끝난다.

한 업계 관계자는 “생숙 소유자들은 매년 이행강제금을 내거나 숙박시설로 등록하는 선택지가 있지만, 공중위생관리법상 숙박업 영업 신고는 30호실 이상을 보유한 개인이나 위탁운영자만 가능하기 때문에 최소 30호실을 모아 위탁관리업체에 맡겨야 한다”면서 “생숙을 매각하는 것도 고려할 수 있다. 그러나 이미 이행강제금 부과를 앞두고 불법으로 낙인찍힌 상태에서 매수자를 찾기 쉽지 않은 상황”이라고 말했다.

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국토부는 오는 10월부터 생숙에 대한 현장 점검을 통해 실태 파악에 들어간다.

또한 생숙 이행강제금 부과 문제에 대한 대책을 추석 전에 발표할 예정이다. 대책으로는 생숙을 주거용으로 사용할 경우 주택과 동일하게 세금을 매기거나 이행강제금 부과를 소급 적용에서 제외하는 방안 등이 거론된다.

앞서 이상경 국토교통부 1차관은 지난 22일 정부세종청사에서 생활형숙박시설 관계기관 점검회의를 주재했다. 이날 회의에는 국토부와 10개 광역·기초지자체 담당자가 참석해 유예기간 종료를 앞두고 미조치 생숙의 합법사용 전환 현황과 주택공급대책 등을 집중적으로 검토했다.

이 자리에서 이상경 차관은 “유예기한이 얼마 남지 않은 만큼 마지막까지 생숙의 합법사용 전환을 적극적으로 독려해 달라”며 “주택공급 확대방안에 생활숙박시설 설계변경과 용도전환 지원이 포함된 만큼 혼란을 줄이고 현장 관리에 총력을 기울여 달라”고 강조했다.

국토부는 9·7 주택공급 확대방안에서 수도권에 건설 중인 생활숙박시설 약 1만 실을 오피스텔로 용도전환해 실수요자 주거공급을 늘릴 계획이라고 밝힌 바 있다. 이를 위해 수분양자 동의요건은 기존 100%에서 80% 이상·분양면적 3분의 2 이상 동의로 완화한다.

복도폭 등 물리적 기준도 올해 8월 완화 가이드라인이 적용돼 규제 장벽을 낮췄다. 미조치 레지던스와 공사 중 시설의 합법전환을 위해 지자체와의 협력도 한층 강화될 예정이다.

국토부 관계자는 “공사 중이거나 실사용하지 않는 공실은 단속 대상이 아니지만 주거용으로 전환할 경우 용도변경 절차가 반드시 필요하다”면서 “동의율 완화 등 제도개선 법안은 국토교통위원회 법안소위에 상정될 예정이며, 여야 이견이 크지 않아 빠른 입법 처리가 예상된다”고 말했다.

전문가와 업계는 유예기간 동안 명확한 지침과 제도 보완 필요성을 촉구하며, 시장 혼란을 최소화하고 법적·행정적 절차의 불확실성을 해소하기 위한 적극적 정부 대책이 요구된다고 지적했다.

일각에서서는 약간의 계도기간을 더 준다든지, 이행강제금을 처음엔 적게 부과했다가 점진적으로 늘리든지 출구전략을 주는 정도는 있어야 한다면서도 원칙적으로는 숙박시설 형태를 주거로 이용하게 허용해선 안 된단 의견도 나온다.