서울 오피스 빌딩 가격 상승세가 계속되고 있다. 올해 주요 빌딩의 3.3㎡(평)당 거래가가 4000만원을 웃돌 것으로 보인다.

16일 상업용 부동산 서비스 전문 기업 젠스타메이트의 ‘2025년 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서에 따르면 서울 오피스 거래가가 올해 이후 연간 6~7%의 상승률을 기록할 것으로 예상된다.

보고서는 현재 서울 오피스의 3.3㎡당 평균 거래가가 2818만원이지만 도심업무지구(CBD)와 강남업무지구(GBD)의 주요 빌딩 거래가는 4000만원을 넘어설 것으로 판단했다.

지난 2028년 이후 을지로 3가 일대와 세운구역 등 CBD 권역을 중심으로 대규모 오피스 공급이 예상되나 당장 올해 신규 공급량은 적다는 이유에서다.

본격적인 금리 인하도 거래가 상승을 예상하는 근거다.

보고서는 현재 매각이 진행 중인 CBD의 ‘대신343’과 GBD의 ‘코레이트 타워’, ‘센터포인트 강남’ 등이 3.3㎡당 4000만원 이상 가격에 거래될 것으로 분석했다.

또한 서울 오피스의 평균 임대료도 꾸준히 오르며 내년에 처음으로 3.3㎡당 10만원을 넘어설 것으로 내다봤다.

보고서는 과잉 공급으로 부진을 겪는 물류센터의 경우 올해 신규 공급이 크게 줄며 수급이 안정될 것으로 봤다.

올해 공급 예정 면적은 261만1570㎡(79만평)로, 전년의 절반 수준이다. 앞으로도 신규 공급은 지속해서 줄어들 전망이다.

지난해 3분기 기준 수도권 전체 상온 물류센터의 공실률은 15.1% 수준이다.

보고서는 최근 2년간 국내 투자자들의 물류센터 투자가 위축된 반면 해외 투자자들은 적극적인 투자에 나섰다고 밝혔다.

실제, 지난해 라살중동국부펀드가 경기 안성 대덕 물류센터를, 싱가포르투자청(GIC)이 경기 부천 내동 복합물류센터를 사들이는 등 해외 투자자 매입 사례가 잇따르고 있다.

올해 리테일 시장의 경우 오프라인 업체의 실적 부진으로 신규 출점이 제한되며 거래가 줄어들 것으로 예상된다.

오는 2021년 대형 판매시설 거래액은 약 6조원 규모였지만 지난해 1∼3분기 거래액은 2000억원에 그쳤다.

또한 최근 시장에 나온 판매시설 대다수는 운영이 아닌 개발이나 용도 변경, 리모델링 등을 목적으로 거래됐다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “올해 상업용 부동산 시장은 금리 인하로 투자 심리가 점진적으로 개선되겠지만, 자산별로 희비가 엇갈릴 것”이라며 “오피스는 신규 공급 부담, 물류센터는 공실 해소, 리테일은 업황 회복이 각각 핵심 변수가 될 것으로 보여 개별 자산 특성 파악을 통한 면밀한 시장 모니터링이 필요하다”고 전했다.

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